Metody wycen stosowane przez naszych rzeczoznawców zostały opracowane w oparciu o najnowsze przepisy. Dzięki temu klienci zyskują pewność, że końcowy raport jest w pełni profesjonalny, a instytucje państwowe, banki i ubezpieczyciele honorują wycenę bez żadnych zastrzeżeń.
Poniżej przedstawiamy opis głównych podejść stosowanych przy wycenach ruchomości.
Podejście porównawcze
Stosuje się je w oparciu o analizę rynku wtórnego. Oszacowanie wartości przedmiotu wyceny oparte jest na znajomości cen transakcyjnych (ofertowych) takich samych lub podobnych, porównywalnych obiektów. Jeżeli przyjęte do porównania obiekty nie są dokładnie takie same jak obiekt wyceniany, przeprowadza się normowanie cen ofertowych, czyli koryguje się ceny w odniesieniu do zidentyfikowanych atrybutów.
Korekty te wynikają najczęściej z różnic parametrów atrybutów generalnych, którymi są: wyposażenie, model, wiek, przebieg czy stan techniczny. Wycena w podejściu porównawczym wymaga dobrej znajomości rynku wtórnego oraz atrybutów rynkowych i jest bardziej czasochłonna od wyceny w podejściu kosztowym.
Metody analizy bezpośredniej
Pozostałe metody szacowania w podejściu porównawczym sprowadzają się do:
- budowy list rankingowych,
- wytypowania aproksymacyjnej wartości uogólnionej,
- wykorzystania istniejących analiz rynkowych,
- rozmów z uczestnikami rynku.
Podejście kosztowe
Podejście to zakłada, że maksymalną wartością środka lub megaukładu technicznego dla świadomego nabywcy jest kwota równa cenie budowy lub zakupu nowego obiektu o tej samej użyteczności. Jeśli przedmiot wyceny nie jest nowy, aktualny koszt obiektu nowego musi zostać pomniejszony o sumę odpowiadającą wszystkim formom utraty (ubytku, deprecjacji) wartości.
Metodami szacowania w podejściu kosztowym są: metoda deprecjacji kosztu zastąpienia lub kosztu odtworzenia oraz metoda analizy wieku i okresu „życia”.
Rodzaje utraty wartości
Dla metody deprecjacji występują trzy rodzaje utraty wartości środków technicznych. Zmniejszenie (ubytek) wartości może nastąpić z jednej lub kilku poniższych przyczyn:
- fizykochemicznych – związanych m.in. z tarciem, zużyciem i starzeniem, gdzie przyczyną są zjawiska fizyczne i chemiczne,
- funkcjonalnych – czyli wewnętrznych, wynikłych z istoty działania,
- ekonomicznych – zewnętrznych, wynikłych z relacji z otoczeniem.
Dla metody analizy wieku i okresu „życia” tworzy się niezbędne krzywe z zaznaczonymi ubytkami wartości.
Podejście mieszane
Podejście mieszane oparte jest najczęściej na znajomości kosztu zastąpienia (odtworzenia) i/bądź fragmentu trendu zmian cen ofertowych, bądź relacji wartości (metoda relacji wartości).
Opracowano na podstawie Standardu Fundacji BOMIS® wyceny wartości środków i megaukładów technicznych autorstwa dr. inż. Tadeusza Klimka. Zakres naszych opracowań opisaliśmy na stronie Wyceny maszyn i urządzeń.